Tipps zum Hausbau: Wie finde ich die besten Bauträger in Deutschland?

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Tipps zum Hausbau Wie finde ich die besten Bauträger in Deutschland
Tipps zum Hausbau: Wie finde ich die besten Bauträger in Deutschland? (Foto: Forgemind ArchiMedia)

Die Kaufpreise für Immobilien in der Berliner Innenstadt steigen seit Jahren rasant. Deshalb drängt es immer mehr Käufer in den Speckgürtel der Stadt. Denn noch immer gilt: Das Eigenheim ist der Deutschen liebste Altersvorsorge. Rund 90 Prozent aller Bauherren von Einfamilienhäusern setzen auf schlüsselfertige Häuser. Doch wie findet man die besten und seriösesten Bauträger?

Bauträger sind Gesellschaften, die Grundstücke kaufen und entwickeln. Während der Bauphase tritt der Bauträger als Bauherr auf und kümmert sich um alle Formalitäten, die Kommunikation mit den Baubehörden sowie den gesamten Bauablauf. Zudem ist der Bauträger für die Vergabe sämtlicher Gewerke verantwortlich. Kunden die sich für den Kauf eines Objektes bei einem Bauträger entscheiden, sind rechtlich stark mit einem Käufer zu vergleichen, der bereits während der Bauzeit vertraglich vereinbarte Abschlagszahlungen leistet.

Ein wichtiger Vorteil von Bauträgermodellen ist für den Kunden, dass er sich während der Bauphase quasi um nichts zu kümmern braucht, da der Bauträger gegenüber Behörden und Bauunternehmen als Bauherr auftritt und sämtliche Bauherrenpflichten übernimmt.

Ein weiterer Vorteil ist, dass Bauträger häufig an Grundstücke herankommen, die für private Käufer nicht erwerbbar wären. Zudem können etablierte Anbieter oft bei der Finanzierung des Bauprojekts helfen, beispielsweise durch Vorteilskonditionen bei der Kreditfinanzierung durch Banken.

Experten raten bei der Auswahl eines Bauträgers dazu, nicht nur auf den Preis, sondern vor allem auf die Seriosität des Anbieters zu achten.

Ein erster Anhaltspunkt hierfür ist die Bonität des Anbieters, die sich über Wirtschaftsauskunfteien, beispielsweise Creditreform oder Bürgel prüfen lässt. Alternativ können auch Seriositätsprüfungen verwendet werden, wie sie die Scoredex GmbH aus Zürich anbietet.

Die Überprüfung der Bonität vor Vertragsabschluss ist deshalb so wichtig, weil in der Insolvenz eines Bauträgers das höchste Risiko für die Kunden liegt. Im Insolvenzfall sind häufig alle bisher geleisteten Zahlungen der Kunden verloren und Bauunternehmen, die gescheiterte Bauträgerprojekte übernehmen, lassen sich die Fertigstellung gerne teuer bezahlen.

Zudem sollte stets die Historie des Bauträgers überprüft werden. Die wichtigsten Fragen, die sich Interessenten an einem Bauträgermodell stellen sollten, lauten: Wie lange ist der Anbieter am Markt und wie lange und erfolgreich ist der Bauträger im Baubereich tätig?

Neben der Überprüfung der Bonität eines Bauträgers raten Experten grundsätzlich dazu sich persönlich von der Qualität der Arbeit des Bauträgers zu überzeugen. Interessenten sollten bereits fertiggestellte Bauten besichtigen und das Gespräch mit ehemaligen Kunden suchen. Seriöse Anbieter schrecken nicht davor zurück, Referenzen zu nennen.

Als gutes Zeichen sind Fertigstellungsbürgschaften von Banken zu werten, wenn diese das gesetzliche Minimum von fünf Prozent der Baukosten überschreiten. Experten halten eher 30 bis 40 Prozent für angemessen, auch wenn dies den Kaufpreis eines Objektes erhöht.

Neben der Fertigstellungsbürgschaft sollte zusätzlich eine Gewährleistungsbürgschaft über fünf Prozent der Bausumme vorliegen, falls der Bauträger innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungspflicht Insolvenz anmelden muss.

Das dritte Versicherungsstandbein ist eine Bauherrenhaftpflichtversicherung, die der Bauträger zwingend abgeschlossen haben muss.

Nachdem ein Bauträger ausgewählt ist, droht der nächste Fallstrick: der Bauvertrag.

Häufig sind diese Verträge schwammig formuliert, intransparent und im Bezug auf den Leistungsumfang und die Beschreibung der Baukonstruktion nicht ausreichend ausformuliert. Insbesondere, wenn dem Bauträger viel Freiraum bei der Auswahl von Materialien und Bauweise gelassen wird, ist Vorsicht angebracht.

Um bösen Überraschungen vorzubeugen, sollte in jedem Fall ein Sachverständiger oder spezialisierter Rechtsanwalt mit der Überprüfung und Überarbeitung der Verträge eingeschaltet werden.

Vor allem muss der Bauvertrag detaillierte Regelungen zu Formalien, wie Baugenehmigungen, Teilungserklärungen und Lastenfreistellungen beinhalten. Zudem sollten Leistungen, eingesetzte Materialien, Fristen und der Zahlungsplan eng umrissen werden. Die Kosten für eine professionelle Prüfung belaufen sich auf rund 600 Euro.

Grundsätzlich sollten Kunden von Bauträgern hohe Abschlagszahlungen vermeiden, die vor allem von unseriösen Anbietern verlangt werden. Bis zur Hausübergabe sollten maximal 95 Prozent der anfallenden Summe nach einem vorher festgelegten Zahlungsplan geleitstet werden.

Und auch während der Bauphase empfiehlt es sich einen Bausachverständigen zu engagieren, der den Bau vom ersten Spatenstich, bis zur Endabnahme begleitet. Der Preis hierfür beträgt etwa 1.800 Euro. Eine lohnende Investition, damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird.

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9 KOMMENTARE

  1. Wer es bequem mag, für den mag der Gang zum Bauträger die richtige Entscheidung sein. Wer jedoch sein eigenes kleines Häuschen bauen und verwirklichen möchte, der braucht keinen Bauträger sondern einen guten Architekten.

    • Kann man sich gegen so etwas nicht versichern lassen? Asylheime sind ja nicht die einzigen Katastrophen. Schweinemastanlagen oder Müllhalden können auch zu Wertverlust führen. Wenn mir die Versicherung dann eine Million Euro zahlt oder so, dann ist doch alles okay. Vorsorge ist immer besser!

  2. Bei der Suche nach einem zuverlässigen und kompetenten Bauträger können Sie verschiedene Kriterien zur Bewertung heranziehen.

    Preis-Leistungs-Verhältnis
    Stimmen Preis und Leistung eines Angebotes und wird Ihnen geboten, was Sie sich von Ihrem Bauträger erhofften, so sollten Sie die Zuverlässigkeit, Qualität und Zahlungsfähigkeit dieses Bauträgers vor Vertragsabschluss überprüfen.

    Referenzen
    Bauträgerbewertung
    Informieren Sie sich gut über die Zufriedenheit der jeweiligen Bauträgerprojekte.
    Um sich ein Bild von Ihrem Bauträger zu machen besuchen Sie Objekte des jeweiligen Bauträgers, die etwa fünf Jahre alt sind und befragen Sie die Bewohner nach ihrer Zufriedenheit, Mängeln und Besonderheiten des Bauträgers. So erfahren Sie bereits einiges über den Umgang mit dem Bauträger und worauf Sie vielleicht in der Baubeschreibung Ihre Aufmerksamkeit richten sollten. Es gilt in der Regel, je mehr Referenzobjekte ein Bauträger vorweisen kann, um so besser ist seine Erfahrung in der Branche. Ein guter Partner wird Ihnen nicht nur Fotos zeigen, sondern eine Liste mit Anschriften von Referenzobjekten übergeben, aus denen Sie selbst Ihre Ansprechpartner auswählen können.

    Vertragspartner
    Achten Sie darauf, dass der Verkäufer oder Berater direkt das Unternehmen vertritt, welches letztlich auch Ihr Vertragspartner wird.

    Erfahrung und Ruf
    Wichtig ist es herauszufinden, ob ein Bauträger bereits länger existiert und schon einige Jahre erfolgreich baut. Dabei spielt der allgemeine Ruf des Unternehmens bei Baufirmen, Banken und Käufern eine entscheidende Rolle. Doch sollten Sie beachten, dass Sie möglichst viele unterschiedliche und vor allem neutrale Auskünfte einholen und nicht einfach nur der Miesmacherei der Konkurrenz auf den Leim gehen.

    Qualitätssicherung
    Wie wird bei Ihrem Bauträger die Qualität der Ausführung gesichert? Werden diesbezüglich keine Festlegungen des Bauträgers gemacht, so ist dies schlecht. Besser wären da Qualitätszertifikate oder Gütezeichen, die ein Unternehmen erworben hat und die es Ihnen vorweisen wird. Am besten stehen Unternehmen da, die Mitglieder in Gemeinschaften zur Qualitätssicherung sind und deren Qualität von unabhängigen Sachverständigen regelmäßig überprüft wird.

    Gewährleistungsfrist
    Die Gewährleistungsfrist, die Ihnen geboten wird sollte vier Jahre oder noch besser fünf Jahre betragen. Mit weniger sollten Sie sich nicht zufrieden geben, erst recht nicht, wenn damit ein günstigerer Preis verbunden ist.

    Abschlagszahlungen
    Um sich finanziell gegenüber dem Bauträger abzusichern, vereinbaren Sie vom Baufortschritt abhängige Abschlagszahlungen, die stets mit einer Teilabnahme verbunden sind. Lässt sich Ihr Vertragspartner darauf ein, so ist das ein Hinweis auf die Seriosität des Unternehmens. Achten Sie aber darauf, dass die Abschlagszahlungen wirklich vom tatsächlichen Baufortschritt abhängen und auch dessen Wert (max. 40% der Gesamtsumme nach der Fertigstellung) entsprechen und nicht bauzeitabhängig vereinbart werden, wobei Sie dann zahlen würden, selbst wenn nicht weiter gebaut wurde!

    Sicherheitsleistungen
    Letztlich ist die Zahlungsfähigkeit des Unternehmens zu erkunden. Weist der Unternehmer seine Zahlungsfähigkeit durch eine Abtretungserklärung über einen mit der Bank abgeschlossenen Darlehensvertrag nach? Oder erbringt er noch besser eine Vertragserfüllungs- und eine Gewährleistungsbürgschaft seiner Bank? Diese Bürgschaften sind enorm wichtig, denn bei einer Insolvenz des Unternehmens kommt die Bank für die Fertigstellung Ihres Hauses auf und sorgt damit dafür, dass die ausführenden Baufirmen nicht ebenfalls Konkurs machen. Es ist wichtig, das im Falle eines Konkurses begonnene Arbeiten von den Baufirmen zuende geführt werden, weil sonst bei längerem Baustop schwere Schäden (z.B. ein halb fertiges Dach bei Sturm, Regen und Schnee) an der Bausubstanz entstehen können. Diese Arbeiten werden jedoch nur bereitwillig ausgeführt, wenn die Firmen zumindest für diese noch ausbezahlt werden. Andernfalls werden die Baufirmen sofort alle Arbeiten einstellen, was für Sie weiteren Schaden bedeutet. Sicherheiten kann der Bauträger von Ihnen ebenfalls verlangen.

    Baufertigstellungsversicherung
    Eine andere mögliche Art sich zusätzlich abzusichern ist eine Baufertigstellungsversicherung. Sie übernimmt Mehrkosten, die entstehen, wenn ein Bauunternehmen während der Bauphase zahlungsunfähig und ein Insolvenzverfahren eingeleitet wird. Die Mehrkosten ergeben sich aus der Beauftragung eines oder mehrerer anderer Unternehmen zur Fertigstellung. Jedoch verursacht diese Versicherung weitere Kosten zu Ihren Lasten, die zu vermeiden sind, wenn Sie darauf achten, dass der Bauträger seine Sicherheitsleistungen erbringt.

    Wirtschaftsauskunfteien
    Wollen Sie ganz sicher gehen, so lassen Sie sich diese Auskünfte etwas kosten und beauftragen eine unabhängige Handels- oder Wirtschaftsauskunftei, für Sie Auskünfte über einen Bauträger einzuholen. Diese besorgen Ihnen innerhalb kurzer Zeit gegen ein Honorar von 170- 300 EUR verlässliche Auskünfte zur wirtschaftlichen, geschäftlichen und schuldnerischen Situation eines Unternehmens.

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