„Uns gehen die Grundstücke aus“, warnt Bauträger und Projektentwickler Klaus Groth von der Groth Development GmbH & Co. KG aus dem Kurfürstendamm 63 in Berlin Charlottenburg und Beirat in der gemeinnützigen Stiftung Zukunft Berlin aus der Klingelhöferstraße 7 in Berlin Tiergarten.
Als Gründe dafür führte der aus Kiel stammende Groth gegenüber der Berliner Morgenpost die zunehmende Spekulation mit Grund und Boden und die „kooperative Baulandentwicklung“ des Senats an, der seit einem Jahr Projektentwickler zwingt, sich an Kosten für Kitas und Grundschulen zu beteiligen oder unentgeltlich Flächen zur öffentlichen Nutzung zur Verfügung zu stellen. Seit Sommer diesen Jahres beträgt die Beteiligung beim sozialen Wohnungsbau sogar 25 Prozent.
Reiner Rössler, Vorsitzender des landeseigenen Guthachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin mit Sitz am Fehrbelliner Platz 1 in Berlin Wilmersdorf, gibt in seinem Vorwort zum neuesten Grundstücksmarktbericht 2014/2015 Bauträger Groth Recht:
„Die wachsende Stadt mit einem jährlichen Zuwachs von weit über 40.000 Personen hat nicht nur Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt. Für unbebaute Baugrundstücke zur Errichtung von Wohnimmobilien sind überproportionale Steigerungen besonders spürbar. Inwieweit die jetzt aktuellen Maßnahmen ‚Mietpreisbremse‘, ‚Umwandlungsverbotsverordnung‘ und ‚Kooperatives Modell zur Baulandentwicklung‘ signifikante beruhigende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben werden, bleibt abzuwarten.“
Laut seinem Grundstücksmarktbericht 2014/2015 sind die Baulandpreise in Wohngebieten mit geschlossener Bauweise von 2014 auf 2015 rasant gestiegen: um 30 Prozent (siehe die beiden nachstehenden Tabellen).
Der landeseigene Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin hat folgende Markttendenzen als Ursache für die Bauland-Preissteigerung ausgemacht:
Auf dem Teilmarkt des Wohnbaulandes der geschlossenen Bauweise ist die Anzahl der Kauffälle gegenüber dem Vorjahr um 32 Prozent zurückgegangen. Damit standen dem Gutachterausschuss für die Bodenrichtwertberatungen 225 Kauffälle zur Verfügung.
Der Geldumsatz ist auf diesem Teilmarkt dagegen mit 38 Prozent gegenüber dem Vorjahr deutlich angestiegen und betrug 396,8 Millionen Euro. Demgegenüber ist der Flächenumsatz um 21 Prozent auf 57,1 Hektar gesunken.
Der Teilmarkt des Wohnbaulandes der geschlossenen Bauweise ist im Jahr 2014 weiterhin durch eine hohe Nachfrage nach unbebauten Grundstücken bei gleichzeitig knappem Angebot geprägt.
Die innerstädtischen Lagen waren besonders gefragt, sofern Eigentumsmaßnahmen möglich oder geplant waren. Wegen des geringen innerstädtischen Angebots an geeigneten Flächen hat sich die Nachfrage mittlerweile auch auf die Randgebiete der Stadt ausgedehnt.
Die in den Vorjahren nur in den innerstädtischen Lagen zu beobachtenden sehr deutlichen Überschreitungen des Bodenrichtwertniveaus für Grundstücke des Geschosswohnungsbaus haben sich inzwischen berlinweit ausgedehnt.
Auch wenn diese Kaufpreise aufgrund ihrer individuellen Besonderheiten nicht in voller Höhe bei der Bodenrichwertableitung berücksichtigt werden können, sind sie Zeichen für den besonderen Nachfragedruck und die Geldmenge, die auf den Berliner Immobilienmarkt drängt.
Spekulativer Wildwuchs hemmt Bauträger und damit auch den Berliner Wohnungsbau.
Bauträger Klaus Groth nennt in der Berliner Morgenpost folgende Beispiele aus eigenem Erleben, wie mit Brachland spekuliert werde:
Der „Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025“ listet Flächenpotenziale auf, auf denen 215.000 Wohnungen entstehen könnten. Allerdings ist der Großteil dieser Flächen in Privatbesitz. „Viele Menschen investieren derzeit in Grundstücke und versuchen, diese durch eine sogenannte Projektentwicklung ,weiterzuveredeln‘ – und dann teuer zu verkaufen“, sagt Groth. Als Beispiel für eine solche „Veredelung“ nennt er ein rund 5.500 Quadratmeter großes Bauareal am Velodrom in Prenzlauer Berg. „Der Makler hatte für das Areal eine Baugenehmigung über 10.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche, das heißt, man hätte auf dem Areal rund 100 Wohnungen errichten können. Doch der Kaufpreis lag so hoch, dass jeder Quadratmeter Wohnfläche bereits mit 1.000 Euro belastet gewesen wäre“, so der Bauträger. Sein Unternehmen habe daher abgelehnt. Was für ihn als Bauträger schlecht sei, sei auch für die Stadt insgesamt ein Problem, denn selbst bauen wolle der Eigentümer nicht. Wer baue, gehe schließlich das volle Verwertungsrisiko ein.
Richtig teuer werde es, wenn nacheinander mehrere solcher „Projektentwickler“ das Grundstück immer weiter durchreichten und jeder dabei mitverdienen wolle. „Seit 2010 hat dieses Geschäftsmodell enorm zugenommen“, so Groths Beobachtung.
Ein Ausweg könnte ein Baugebot sein. Damit könnten die Bezirksämter Flächeneigentümer zu einem Bau zwingen, wenn eine gültige Baugenehmigung vorliegt. Aber das geht nur, wenn es den Landbesitzern wirtschaftlich zugemutet werden kann. Ansonsten müsste Berlin das Bauland kaufen, dafür würden aber die Mittel fehlen.
Größtes Hemmnis, warum Brachenbesitzer nicht bauen, sei nach Erkenntnissen von Mittes Baustadtrat Carsten Spallek (CDU), dass Berlin einen Mindestanteil von sozialverträglichen Mieten verlange, den die Bauherren selbst erwirtschaften müssen. Hier müsse Berlin finanzielle Anreize für künftige Bauherren verbessern.
