1,3 Millarden-Deal Potsdamer Platz: Ausschüttung bei SEB ImmoInvest, Berlin geht leer aus

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Eine Tochtergesellschaft des kanadische Immobilieninvestors Brookfield Property Partners übernimmt das Hochhausensemble mit 17 Objekten vom offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest aus Frankfurt am Main, der seit Jahren in der Krise steckt und seit 2012 über den Abverkauf von Immobilien aufgelöst wird. (Foto: Googlestreetview)
Eine Tochtergesellschaft des kanadische Immobilieninvestors Brookfield Property Partners übernimmt das Hochhausensemble mit 17 Objekten vom offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest aus Frankfurt am Main, der seit Jahren in der Krise steckt und seit 2012 über den Abverkauf von Immobilien aufgelöst wird, aber umgeht mit einem Share Deal die Grunderwerbssteuer an Berlin. (Foto: Googlestreetview)

Mit einem Share Deal (Anteilskauf an einer Firma, der das Grundstück gehört) unter 95 Prozent umschiffte der kanadische Käufer Brookfield Property Partners beim nun vollzogenen Kauf des Potsdamer Platzes in Berlin Tiergarten die sechsprozentige Grunderwerbssteuer an Berlin in Höhe von rund 76,44 Millionen Euro.

Während sich die Anleger des zwischenzeitlich eingefrorenen offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest aus Frankfurt am Main über eine dicke Ausschüttung freuen können, geht Berlin bei dem geglückten Verkauf des Potsdamer Platzes (ohne Sony Center und Bahntower) leer aus.

Berlin kann bei dem 1,274 Milliarden Euro schweren Verkaufsdeal keine üblichen 6 Prozent Grunderwerbssteuer kassieren, weil der Käufer die legale Steuerumgehung Share Deal nutzte.

Dabei werden nicht die Grundstücke selbst, sondern nur Anteile (Shares) von Gesellschaften verkauft, die diese halten. Das Konstrukt wird von großen Investoren wie Fonds, Versicherungen oder Pensionskassen bei milliardenschweren Immobiliengeschäften gewählt.

Bei Share Deals tritt in der Regel ein Hauptinvestor mit einem kleineren Joint-Venture-Partner auf, der nur etwas mehr als fünf Prozent der Immobilienanteile kauft.

Der Großinvestor, hier der börsennotierte kanadische Immobilieninvestor Brookfield, erwirbt meist 94,9 Prozent der Gesellschaft, in die die Grundstücke eingebracht wurden. Damit ist er Eigentümer der Immobilie.

Solange weniger als 95 Prozent der Anteile gekauft werden, muss der Käufer keine Grunderwerbssteuer zahlen.

Experten fordern seit langem, die steuerliche Ungleichbehandlung von Immobilienkäufern zu beenden. „Kleine Haus- und Wohnungskäufer werden zur Kasse gebeten, während einige auserwählte Großinvestoren dem Fiskus Milliarden vorenthalten“, sagte Markus Gruhn, Vorsitzender des Rings deutscher Makler in Berlin-Brandenburg, dem Tagesspiegel. „2016 wäre schon ein gutes Jahr, wenn die Bundesregierung hier endlich Steuergerechtigkeit für alle schaffen würde.“

Die seit drei Jahren laufenden Verhandlungen über den Verkauf des Potsdamer Platzes in Berlin, der rund ein Drittel des rund 3,9 Milliarden Euro schweren Portfolios des SEB ImmoInest ausmacht, sind nun in trockenen Tüchern, wie diese Woche Brigitte Schroll, Pressesprecherin der Savills Fund Management GmbH aus Frankfurt, mitteilte. Savills ist mit dem Verkauf beauftragt worden.

Demnach hat  eine Tochtergesellschaft des börsennotierten kanadischen Immobilieninvestors Brookfield zusammen mit ihrem Joint-Venture-Partner, dem südkoreanischen Staatsfonds, den Erwerb des Potsdamer Platzes in Berlin abgeschlossen. Der Kaufpreis lag für die 17 Gebäude, zehn Straßen und zwei Plätze mit einer Gesamtfläche von 170.000 Quadratmetern und mehr als 480 Unternehmen als Mieter bei 1,274 Milliarden Euro. Das sei mehr, als der Fonds 2008 bezahlt habe.

Savills teilte nun in Richtung Anleger mit: „Die Veräußerung des Immobilienpakets wird somit bei der kommenden Auszahlung des Offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest voraussichtlich Ende Januar 2016 in das Ergebnis einfließen.“

„Das Quartier Potsdamer Platz hat sich über die Jahre sehr positiv entwickelt. Der Verkauf stellt einen Meilenstein dar, den Portfolioabbau für den Fonds SEB ImmoInvest im Interesse der Anleger fortzusetzen“, so Axel Kraus, Geschäftsführer der Savills Fund Management GmbH mit Niederlassung im Sony Center.

Nur rund zehn Wochen nach der Vertragsunterzeichnung erfolgte plangemäß Anfang Januar 2016 der Eigentumsübergang der 17 Immobilien an Brookfield.

Der Potsdamer Platz in Berlin gehört zu den bekanntesten Stadtquartieren Europas und wurde mehrfach für seine besondere, zukunftsweisende Architektur ausgezeichnet. Charakteristisch ist die Vielfalt der Nutzung. Neben sieben Büro- und fünf Wohngebäuden gehört auch das Einkaufszentrum Potsdamer Platz Arkaden, das Mandala Hotel, diverse Entertainmenteinrichtungen wie unter anderem das Cinemaxx Kino und das Stage Theater sowie zahlreiche Restaurants, Cafés sowie mehr als 2.000 Tiefgaragenplätze zum Potsdamer Platz Portfolio, das nun verkauft wurde.

Nach Einschätzung von Kraus ist die Nachfrage internationaler Investoren innerhalb Europas auf einem Höhepunkt. Insbesondere Berlin befinde sich in einer Marktphase mit hoher Nachfrage bei niedrigem Angebot.

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