Reportage
Enteignungspläne in Berlin: Linke will Milliardenkredite mit Mieteinnahmen zurückzahlen
Die Berliner Linke drängt auf die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne. Finanziert werden soll das Milliardenprojekt über Kredite, die anschließend aus den Mieteinnahmen zurückgezahlt werden. Während Befürworter darin eine Chance für dauerhaft bezahlbares Wohnen sehen, warnen Wirtschaftsforscher vor erheblichen finanziellen Risiken. Im Ringen um eine neue Berliner Landesregierung entwickelt sich die Wohnungsfrage damit zu einem entscheidenden Streitpunkt.
„Die entscheidende Frage ist nicht allein, wem die Wohnungen künftig gehören, sondern wer die Milliarden finanziert, die Risiken trägt und langfristig für bezahlbaren Wohnraum sorgt.“
In der Hauptstadt könnte eine der weitreichendsten wohnungspolitischen Entscheidungen seit Jahrzehnten bevorstehen. Die Linke will große private Wohnungsbestände in Gemeineigentum überführen und damit die Eigentumsverhältnisse auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt grundlegend verändern. Im Mittelpunkt stehen Unternehmen, die mehr als 3.000 Wohnungen besitzen.
Tobias Schulze, Co-Fraktionsvorsitzender der Berliner Linken, hat den zeitlichen Rahmen konkretisiert: Sollte eine Koalition aus Linken, SPD und Grünen zustande kommen, soll innerhalb der ersten anderthalb Jahre nach Regierungsbeginn ein Gesetzentwurf zur Vergesellschaftung ins Abgeordnetenhaus eingebracht werden. Besonders brisant ist die geplante Finanzierung. Die Übernahme großer Wohnungsbestände soll durch Kredite ermöglicht werden, deren Zins- und Tilgungszahlungen aus den laufenden Mieteinnahmen bestritten werden.
Bis zu 240.000 Berliner Wohnungen betroffen
Wie groß das Vorhaben werden könnte, zeigen verschiedene wissenschaftliche Berechnungen. Je nach zugrunde gelegtem Wohnungsbestand ist von rund 210.000 bis 240.000 Wohnungen die Rede. Besonders im Fokus stehen große Immobilienunternehmen wie Vonovia und Deutsche Wohnen.
Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ setzt sich seit Jahren für eine solche Umgestaltung des Berliner Wohnungsmarktes ein. Beim Volksentscheid im September 2021 votierten mehr als 59 Prozent der Abstimmenden für das Anliegen, große private Wohnungsunternehmen zu vergesellschaften. Der Volksentscheid war allerdings kein unmittelbar geltendes Gesetz. Für eine tatsächliche Überführung von Wohnungen in Gemeineigentum wären weitere gesetzliche Regelungen erforderlich.
Milliardenkredite statt unmittelbarer Finanzierung aus dem Haushalt
Nach den Vorstellungen der Linken soll sich die Vergesellschaftung weitgehend aus den wirtschaftlichen Erträgen der übernommenen Immobilien finanzieren. Schulze verweist dabei auf die Vorgehensweise privater Immobilieninvestoren: Auch diese erwerben Wohnungsbestände mithilfe von Fremdkapital und bedienen ihre Darlehen aus den laufenden Einnahmen. Der entscheidende Unterschied liegt allerdings in der politischen Zielsetzung. Während private Eigentümer mit ihren Immobilien wirtschaftliche Renditen erzielen wollen, sollen die vergesellschafteten Bestände dauerhaft gemeinwohlorientiert bewirtschaftet werden.
Damit entsteht ein finanzielles Spannungsfeld: Je niedriger die Mieten ausfallen sollen, desto weniger Mittel stehen für Schuldendienst, Instandhaltung, energetische Sanierungen und Modernisierungen zur Verfügung. Ob die Finanzierung tatsächlich ohne Zuschüsse aus dem Berliner Landeshaushalt auskommen könnte, ist nicht abschließend geklärt. Entscheidend wären insbesondere die Entschädigungssumme, die Kreditkonditionen und die künftigen Bewirtschaftungskosten.
Was würde die Vergesellschaftung tatsächlich kosten?
Die wissenschaftlichen Einschätzungen gehen erheblich auseinander. Eine Untersuchung des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) aus dem Jahr 2026 hält eine wirtschaftlich tragfähige Vergesellschaftung unter bestimmten Voraussetzungen für möglich. Für rund 210.000 Wohnungen ermittelt die Studie eine Entschädigung von etwa 13,5 Milliarden Euro. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) kommt in seiner Veröffentlichung vom 5. Oktober 2026 zu einer kritischeren Bewertung.
Die DIW-Forscher berechnen unterschiedliche Szenarien mit Entschädigungen zwischen acht und 29 Milliarden Euro. Ab einer Entschädigungssumme von 21 Milliarden Euro wären nach ihren Berechnungen selbst bei durchschnittlichen Mieten von acht Euro pro Quadratmeter jährliche Zuschüsse aus dem Landeshaushalt erforderlich. Die unterschiedlichen Ergebnisse machen deutlich: Es gibt bislang keinen wissenschaftlich unumstrittenen Preis für die geplante Vergesellschaftung.
Das eigentliche Problem: Berlin fehlen Wohnungen
Neben den Kosten beschäftigt Wirtschaftsforscher eine weitere Frage: Kann die Vergesellschaftung die Wohnungsnot in Berlin überhaupt lindern?
Ein Eigentümerwechsel schafft zunächst keine zusätzlichen Wohnungen. Genau darauf verweist das DIW. Nach den vom Institut aufgeführten Zahlen benötigt Berlin bis 2040 rund 211.000 neue Wohnungen. Im Jahr 2025 wurden jedoch lediglich 11.027 Wohnungen fertiggestellt. Während sich die politische Diskussion auf die Eigentumsverhältnisse bestehender Wohnungen konzentriert, bleibt der Neubau damit eine eigenständige Herausforderung.
Die Befürworter argumentieren allerdings, dass die Vergesellschaftung nicht in erster Linie neue Wohnungen schaffen, sondern die Entwicklung der Mieten in bestehenden Wohnungsbeständen langfristig beeinflussen soll. Es geht somit um zwei unterschiedliche wohnungspolitische Ziele: die Sicherung bezahlbarer Bestandsmieten und die Schaffung zusätzlichen Wohnraums.
Berliner Mieterverein unterstützt das Vorhaben – fordert aber mehr
Der Berliner Mieterverein sieht die Vergesellschaftung als Bestandteil einer umfassenderen Wohnungspolitik. In einem am 15. Oktober veröffentlichten Zehn-Punkte-Plan fordert die Organisation, die Wohnungskrise stärker in den Mittelpunkt der laufenden Sondierungsgespräche zu rücken. Die Überführung großer Wohnungsbestände in Gemeineigentum wird ausdrücklich unterstützt. Gleichzeitig macht der Verein deutlich, dass eine Vergesellschaftung allein nicht ausreicht.
Notwendig seien unter anderem ein stärkerer Schutz bestehender Mietverhältnisse, mehr sozialer Wohnungsbau, die Sicherung öffentlicher Grundstücke und eine leistungsfähige Wohnungsaufsicht. Damit wird auch innerhalb des Mieterlagers deutlich zwischen der langfristigen Neuordnung des Wohnungsmarktes und kurzfristig wirksamen Maßnahmen unterschieden.
Was sagt das Grundgesetz zur Enteignung großer Wohnungskonzerne?
Die rechtliche Grundlage für eine Vergesellschaftung bildet Artikel 15 des Grundgesetzes.
Er erlaubt grundsätzlich, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel zum Zwecke der Vergesellschaftung durch Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Ein entsprechendes Vergesellschaftungsgesetz für große private Mietwohnungsbestände wurde bislang jedoch nicht umgesetzt. Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission kam 2023 zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen grundsätzlich verfassungsrechtlich möglich sein kann. Damit ist allerdings noch nicht entschieden, welche konkrete gesetzliche Ausgestaltung gerichtlichen Überprüfungen standhalten würde.
Im März 2026 wurde ein Berliner Vergesellschaftungsrahmengesetz verkündet, das 2028 in Kraft treten soll. Dieses regelt grundlegende Anforderungen, ordnet aber selbst keine Übernahme von Wohnungsbeständen an. Auch auf Bundesebene zeichnet sich ein Konflikt ab. Die Bundesregierung hat eine bundesgesetzliche Regelung angekündigt, mit der private Mietwohnungsbestände vor Vergesellschaftungen geschützt werden sollen. Eine abschließende gesetzliche Entscheidung liegt dazu bislang nicht vor.
Immobilienwirtschaft warnt vor Folgen für Investitionen
Für große Immobilienunternehmen hat die Berliner Diskussion längst praktische Bedeutung. Vonovia-Vorstandschef Luka Mucic äußerte sich zuletzt kritisch zu den Enteignungsplänen und warnte vor möglichen Folgen für künftige Investitionsentscheidungen. Aus Sicht der Immobilienwirtschaft könnten politische Unsicherheiten die Bereitschaft verringern, zusätzliches Kapital in Berliner Wohnungsbestände und Neubauprojekte zu investieren.
Befürworter halten dagegen, dass eine gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft weniger stark auf Renditeerwartungen angewiesen wäre und Mietüberschüsse langfristig dem Wohnungsbestand zugutekommen könnten.
Beide Positionen berühren eine zentrale wirtschaftliche Frage:
Wie lassen sich bezahlbare Mieten, notwendige Investitionen und die langfristige Erhaltung des Wohnungsbestandes miteinander vereinbaren?
Vergesellschaftung wird zum Prüfstein für Rot-Rot-Grün
Politisch bleibt die Umsetzung vorerst offen. Nach der Berliner Abgeordnetenhauswahl vom September 2026 sondieren Linke, SPD und Grüne die Möglichkeiten einer gemeinsamen Regierungsbildung. Am 15. Oktober wurden die zuvor unterbrochenen Gespräche fortgesetzt. Die Vergesellschaftung zählt neben der angespannten Haushaltslage zu den größten inhaltlichen Herausforderungen der möglichen Koalition. Während die Linke auf eine zügige gesetzliche Umsetzung drängt, bestehen insbesondere innerhalb der SPD erhebliche Vorbehalte. Eine verbindliche Einigung liegt nicht vor. Damit könnte die Entscheidung über die Zukunft großer privater Wohnungsbestände auch darüber mitbestimmen, ob eine rot-rot-grüne Regierung zustande kommt.
Was bedeutet das für die Berliner Mieter?
Für die Bewohner der betroffenen Wohnungen würde ein beschlossenes Vergesellschaftungsgesetz zunächst vor allem einen Wechsel der Eigentums- und Bewirtschaftungsstruktur bedeuten. Ob und in welcher Höhe sich ihre Mieten anschließend verändern, hinge von der konkreten gesetzlichen Ausgestaltung und dem wirtschaftlichen Konzept der künftigen gemeinwirtschaftlichen Trägerorganisation ab.
Ein automatischer Anspruch auf bestimmte Mietsenkungen lässt sich aus den bisherigen politischen Plänen nicht ableiten. Auch für den Berliner Steuerzahler ist die Rechnung noch offen. Denn selbst wenn die Kredite von einer eigenständigen Einrichtung aufgenommen würden, wäre zu klären, welche finanziellen Garantien und Verpflichtungen das Land Berlin möglicherweise übernehmen müsste.
Fazit: Berlin steht vor einer Milliardenentscheidung
Die geplante Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne könnte den Berliner Immobilienmarkt tiefgreifend verändern. Sie berührt Eigentumsrechte, die öffentliche Finanzwirtschaft und die Frage, wie bezahlbarer Wohnraum dauerhaft gesichert werden kann. Der Vorschlag der Linken, Milliardenkredite aus Mieteinnahmen zurückzuzahlen, ist wirtschaftlich nachvollziehbar als Finanzierungsmodell. Ob er unter realistischen Bedingungen dauerhaft tragfähig wäre, hängt allerdings von zahlreichen noch offenen Faktoren ab.
Für Berlin geht es deshalb um weit mehr als einen politischen Richtungsstreit. Die kommende Landesregierung muss entscheiden, welche Instrumente zur Sicherung bezahlbarer Mieten eingesetzt werden sollen, ohne die Finanzierung des Wohnungsbestandes und den dringend benötigten Neubau aus dem Blick zu verlieren.
Die entscheidende Frage lautet:
Kann Berlin mit Milliardenkrediten dauerhaft bezahlbares Wohnen sichern – und zu welchen finanziellen Bedingungen?
Welche Wohnungskonzerne könnten betroffen sein?
Die Pläne richten sich vor allem gegen große private Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Berliner Wohnungen. Dazu gehören insbesondere die großen Bestände von Vonovia und Deutsche Wohnen.
Wie viele Wohnungen könnten vergesellschaftet werden?
Wissenschaftliche Untersuchungen und politische Berechnungen gehen von ungefähr 210.000 bis 240.000 Wohnungen aus. Die genaue Zahl hängt von der gesetzlichen Abgrenzung und den Bestandsdaten ab.
Wie teuer könnte die Vergesellschaftung werden?
Die Schätzungen unterscheiden sich erheblich. Eine IMK-Untersuchung kalkuliert für 210.000 Wohnungen mit rund 13,5 Milliarden Euro. Andere Szenarien reichen deutlich darüber hinaus.
Müssten Berliner Steuerzahler dafür bezahlen?
Das hängt von der konkreten Finanzierung ab. Die Linke setzt auf Kredite, die durch Mieteinnahmen bedient werden sollen. Ob zusätzliche Haushaltsmittel, öffentliche Garantien oder Zuschüsse erforderlich wären, ist bislang nicht abschließend geklärt.
Würden die Mieten automatisch sinken?
Nein. Die tatsächliche Mietentwicklung würde von den gesetzlichen Vorgaben, der Finanzierung und der Bewirtschaftung der übernommenen Wohnungsbestände abhängen.
Ist die Vergesellschaftung bereits beschlossen?
Nein. Berlin hat ein Rahmengesetz verabschiedet, aber noch kein Gesetz zur konkreten Vergesellschaftung großer privater Wohnungsunternehmen.
Quellen und weiterführende Informationen
- BILD, 15.10.2026: Linken-Fraktionschef Schulze – Berliner Linke wollen Turbo-Enteignungen
- DIW Berlin, 05.10.2026: Vergesellschaftung belastet den Haushalt und schafft keine zusätzliche Wohnung
- Tagesschau/RBB, Oktober 2026: Studie zur wirtschaftlichen Tragbarkeit der Vergesellschaftung
- Berliner Mieterverein, 15.10.2026: Zehn-Punkte-Plan Wohnen
- Land Berlin: Expertenkommission zur Vergesellschaftung
- Deutscher Bundestag, 08.09.2026: Bundesgesetzliches Vergesellschaftungsverbot – Stand der Beratungen
- Berlin.de, 13.03.2026: Abgeordnetenhaus beschließt Vergesellschaftungsrahmengesetz
Quellenabruf: 15. Oktober 2026.
Redaktioneller Hinweis: Der Artikel unterscheidet zwischen politischen Absichtserklärungen, wissenschaftlichen Modellrechnungen und geltendem Recht. Finanzielle Auswirkungen sind abhängig von der konkreten gesetzlichen und wirtschaftlichen Umsetzung.
