Immobilienpreise Prognose 2030 – 2040: Wesentliches im Überblick
Preisentwicklung und Zinsentwicklung
Die Immobilienpreise sind bereits ab 2024 deutlich gesunken, vor allem bedingt durch hohe Hypothekenzinsen (aktuell 4-5 %) und eine wachsende Zurückhaltung der Käufer.
Für 2025 wird ein weiterer Preisrückgang um etwa 3-4 % erwartet, insbesondere bei Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Einige Metropolregionen (Berlin, Potsdam, München, Frankfurt) bleiben dabei jedoch weitgehend stabil, teils mit leicht steigenden Preisen.
Mieten und Neubau
Die Mietpreise steigen trotz sinkender Kaufpreise weiter an. Dies ist vor allem auf den anhaltenden Wohnungsmangel und das zunehmende Bevölkerungswachstum durch Einwanderung zurückzuführen. Der Neubau bleibt auch im Jahr 2025 hinter den Zielvorgaben der Regierung zurück. Insbesondere in urbanen Gebieten und Ballungszentren ist mit einem weiteren Anstieg der Mieten um bis zu 6 % zu rechnen.
Baumaterialien und Baukosten
Die Situation bei Baumaterialien hat sich im Jahr 2025 weiter entspannt, und auch die Verfügbarkeit von Handwerkern hat sich leicht verbessert. Dennoch bleiben die Baukosten aufgrund gestiegener Lohn- und Energiekosten sowie hoher Anforderungen an energetische Standards weiterhin hoch. Dies belastet die Rentabilität von Neubauprojekten und bremst die Bautätigkeit.
Investitionen und Markterwartungen
Im Jahr 2025 bleiben Investitionen und Transaktionen im Immobiliensektor verhalten. Viele Marktakteure befinden sich weiterhin in einer abwartenden Position und hoffen auf eine Stabilisierung der Zinsen oder eine verbesserte Marktdynamik.
Die Markterwartungen haben sich leicht angepasst, jedoch sind viele Verkäufer weiterhin gezwungen, Preisabschläge hinzunehmen, um Verkäufe zu realisieren.
Langfristige Prognose bis 2030
Bis 2030 wird erwartet, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien insbesondere in Großstädten um bis zu 50 % steigt, was die Preise deutlich anheben könnte. Die zunehmende Urbanisierung und das Bevölkerungswachstum durch Einwanderung werden diesen Trend unterstützen.
Gewerbeimmobilien hingegen bleiben ein schwieriges Investitionsfeld, da die energetische Sanierungskosten hoch sind und die Nachfrage aufgrund von Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen weiterhin sinkt. Dieser Trend dürfte sich über das Jahr 2030 hinaus fortsetzen.
Der Immobilienmarkt 2025
Der deutsche Immobilienmarkt im Jahr 2025 zeigt weiterhin eine Reihe dynamischer, teils gegenläufiger Trends. Während die Kaufpreise für Immobilien weiter unter Druck stehen, steigen die Mieten anhaltend, und die Hypothekenzinsen bleiben auf einem relativ hohen Niveau.
Preisentwicklung bei Immobilien
Der bundesweite Durchschnitts-Kaufpreis für Eigentumswohnungen lag im Jahr 2024 bei 3.491,00 € pro Quadratmeter, während Wohnhäuser durchschnittlich 2.866,00 € pro Quadratmeter kosteten. Im Jahr 2025 setzt sich der Preisrückgang fort, wobei die Preise um etwa 3-4 % sinken.
Die Ursache für diese Entwicklung liegt vor allem in den weiterhin hohen Hypothekenzinsen (4-5 %) und der anhaltenden Verunsicherung der Käufer. Insbesondere hochpreisige Immobilien, wie Luxusvillen und exklusive Objekte in begehrten Lagen, finden nur schwer Käufer. Diese Marktveränderungen deuten auf eine teilweise Preisüberhitzung in den vergangenen Jahren hin, die sich nun in einer Konsolidierungsphase manifestiert.
Anstieg der Mieten
Trotz sinkender Kaufpreise steigen die Mieten weiterhin, insbesondere bei Neuvermietungen. Dieser Trend wird durch einen anhaltenden Wohnungsmangel, stockenden Neubau und das kontinuierliche Bevölkerungswachstum infolge von Einwanderung verstärkt. Die Bauaktivitäten bleiben im Jahr 2025 hinter den politischen Zielvorgaben zurück.
Vor allem in städtischen Gebieten ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum akut. Es wird geschätzt, dass die Mieten im Jahresverlauf um weitere 5-6 % steigen könnten.
Gestiegene Baukosten und teure Finanzierung belasten zusätzlich die Neubautätigkeit. Bestehende Mieter profitieren weiterhin von gesetzlichen Regelungen wie der Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen, was zu einer Zweiteilung des Mietmarktes führt: Neuvermietungen sind deutlich teurer als bestehende Mietverträge.
Zinsentwicklung und Hypotheken
Die Hypothekenzinsen bewegen sich im Jahr 2025 weiterhin im Bereich von 4-5 %. Diese im historischen Vergleich hohen Zinsen dämpfen die Nachfrage nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen erheblich. Die Finanzierungskosten sind insbesondere für Erstkäufer eine große Hürde, was die Kaufbereitschaft spürbar senkt.
Experten raten Käufern nach wie vor zu einer langen Zinsbindungsfrist von 15 bis 20 Jahren, um sich gegen mögliche weitere Zinsanstiege abzusichern. Gleichzeitig hat sich die Kreditvergabe etwas entspannt, da Banken verstärkt auf Bonität und Eigenkapitalquote achten.
Was kostet 2025 eine Handwerkerstunde in der Bauwirtschaft?
2025 liegt der durchschnittliche Preis für eine Handwerkerstunde in der Bauwirtschaft in Deutschland je nach Region und Gewerk zwischen 70 und 100 Euro.
Verfügbarkeit von Baumaterialien und Handwerkern
2025 hat sich die Lage im Baugewerbe weiter stabilisiert. Nach den Engpässen der vergangenen Jahre sind Materialien und Handwerker mittlerweile wieder besser verfügbar. Insbesondere bei mineralischen, energieintensiven Baustoffen wie Ziegeln und Fliesen bestehen jedoch weiterhin punktuelle Lieferschwierigkeiten.
Der Fachkräftemangel im Bereich energetischer Sanierung bleibt nach wie vor bestehen. Handwerker wie Dachdecker, Elektriker und Heizungsinstallateure sind weiterhin stark ausgelastet und haben volle Auftragsbücher, was zu langen Wartezeiten führt. Die Nachfrage nach energetischen Modernisierungen bleibt aufgrund gesetzlicher Vorgaben und Förderprogramme hoch.
Obwohl die Materialverfügbarkeit sich verbessert hat, bleiben die Baupreise auf hohem Niveau. In keinem Bereich sind die Preise gesunken, was die Rentabilität von Neubauprojekten weiterhin belastet. Allerdings müssen 2025 keine Bauprojekte mehr aufgrund von Materialmangel oder fehlenden Handwerkern verschoben werden – ein klarer Fortschritt im Vergleich zu den Vorjahren.
Weitere Preisentwicklung
Die Immobilienpreise sanken im Jahresdurchschnitt 2024 um 4-5 %. Der reale Preisverfall ist aufgrund der anhaltenden Inflation noch höher ausgefallen. Diese Entwicklung wird als notwendige Marktkorrektur gesehen, nachdem die Jahre zuvor von stark steigenden Preisen geprägt waren.
2025 setzt sich die leichte Abwärtsbewegung fort, jedoch deutet sich eine Stabilisierung an. Experten erwarten, dass sich die Preise im Laufe des Jahres seitwärts bewegen, insbesondere in den großen Metropolregionen. Dennoch bleibt die Unsicherheit hoch, da die Zinspolitik weiterhin großen Einfluss auf die Marktdynamik hat.
Investitionen und Transaktionen
Große Investitionen und Transaktionen blieben auch 2024 rückläufig, was auf die weiterhin abwartende Haltung der Marktteilnehmer zurückzuführen ist. Im ersten Quartal 2024 reduzierte sich das Transaktionsvolumen erneut deutlich. Zwar fanden einige große Deals statt, doch die Verkaufspreise lagen oft unter den Erwartungen.
2025 zeigt sich eine leichte Erholung im Transaktionsgeschehen, allerdings bleiben viele Investoren vorsichtig und warten auf eine nachhaltige Stabilisierung der Marktbedingungen. Verkäufer sind weiterhin gezwungen, Preisabschläge in Kauf zu nehmen, um ihre Immobilien erfolgreich zu platzieren.
Neubauaktivität
Die Neubauaktivität bleibt zunächst auch 2025 weit hinter den Zielvorgaben der Bundesregierung zurück. Nach den 245.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2023 wurde im Jahr 2024 eine ähnliche Größenordnung erreicht, obwohl das ursprüngliche Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr nach wie vor unerreicht bleibt.
Abzuwarten bleibt, ob die neue Regierung das angekündigte Neubauprogramm im vorgesehenen Umfang umsetzt.
Die unzureichende Neubautätigkeit verschärft den Wohnungsmangel, insbesondere in städtischen Ballungsräumen. Gleichzeitig führen die hohen Baukosten und die anhaltend hohen Zinsen dazu, dass viele Bauvorhaben verschoben oder ganz aufgegeben werden. Diese Entwicklungen sorgen dafür, dass die Preise von Bestandsimmobilien weitgehend stabil bleiben.
Bevölkerungswachstum und Wohnungsnachfrage
Der anhaltende Zuzug von Arbeitskräften und Flüchtlingen treibt das Bevölkerungswachstum in Deutschland auch 2025 weiter an, insbesondere in den Metropolregionen. Der Druck auf den Wohnungsmarkt nimmt dadurch weiter zu, was zu weiter steigenden Mieten in gefragten Lagen führt.
Marktbeobachter schätzen, dass 2025 nach wie vor etwa 700.000 Wohnungen fehlen. Die Jobcenter und Sozialämter übernehmen Mieten teils auch oberhalb der üblichen Obergrenzen, was die Marktmieten künstlich stützt und Preisobergrenzen unterläuft.
Für Vermieter ist die Situation insgesamt positiv, da die Renditen durch steigende Mieteinnahmen verbessert werden. Gleichzeitig führt die Knappheit an Wohnraum dazu, dass Bestandsimmobilien besonders wertstabil bleiben.
Immobilienpreis Entwicklung bis 2030
Gehen wir davon aus, dass die Bevölkerung bis 2030 in Deutschland auf ca. 85 Millionen Menschen angewachsen ist, dann wird deutlich, dass der Immobilienmarkt durch die steigende Nachfrage weiterhin unter Druck steht. Das bedeutet in der Folge, dass die Preise für Immobilien weiterhin hoch bleiben werden bzw. stark ansteigen werden. Das gilt aber nicht für alle Immobilien gleich.
Wo eine hohe Nachfrage nach Wohnraum besteht, werden sich bis 2030 die Kauf- und Mietpreise stark nach oben bewegen. Dies gilt hauptsächlich für urbane Zentren, in denen Wohnraum knapp bleiben wird. Aber es gibt auch Verlierer bei dieser Entwicklung. Städte und Gegenden, in denen durch den Strukturwandel große Industriezweige (Stahl, Kohle) wegfallen oder ausgedünnt werden leiden unter deutlich abnehmender Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.
Großstädte bleiben interessant – bis 2030 steigen hier die Immobilienpreise bis zu 60 %
Vergleicht man die Entwicklung der Quadratmeterpreise von 2018 bis 2030 in den größeren Städten Deutschlands, dann wird deutlich, dass es bis 2030 bei den Preisen in urbanen Zentren eine deutliche Steigerung geben wird. Preissteigerungen bis zu 60% sind in einigen Metropolen realistisch.
Folgende Tabelle zeigt die zu erwartende Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen im Vergleich von 2018 zu 2030 in den Großstädten Deutschlands
| Stadt | Preis 2018 / qm | Prognose 2030 | Entwicklung 2018 zu 2030 (in %) |
| München | 7.130,00 € | 11.400,00 € | + 60 % |
| Berlin | 3.890,00 € | 6.210,00 € | + 60 % |
| Hannover | 2.480,00 € | 4.110,00 € | + 62 % |
| Nürnberg | 3.020,00 € | 4.770,00 € | + 58 % |
| Bremen | 2.090,00 € | 3.280,00 € | + 57 % |
| Frankfurt/ Main | 4.680,00 € | 7.100,00 € | + 52 % |
| Hamburg | 4.330,00 € | 6.540,00 € | + 51 % |
| Stuttgart | 4.090,00 € | 6.340,00 € | + 55 % |
| Leipzig | 1.810,00 € | 2.530,00 € | + 40 % |
| Dresden | 2.140,00 € | 2.940,00 € | + 38 % |
(Prognose der SQUAREVEST Immobilienredaktion, Stand 04/2025)
Geht man von den Inflationsraten der letzen 20 Jahre aus, so muss man für den dargestellten Zeitraum ca. 20 – 25 % Kaufkraftverlust durch die Inflation entgegensetzen.
Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien entwickeln sich unterschiedlich
Wohn- und Gewerbeimmobilien werden sich bis 2030 in unterschiedliche Richtungen entwickeln, wobei sich diese Divergenz nicht nur auf die beiden Hauptkategorien beschränkt, sondern auch innerhalb dieser Kategorien unterschiedliche Dynamiken zeigen werden.
Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt bis 2030 lässt eine insgesamt positive Preistendenz erwarten. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch Faktoren wie Bevölkerungswachstum, Urbanisierungstrends und den Wandel in den Haushaltsstrukturen bestimmt. Insbesondere in den Metropolregionen kann man mit einem anhaltenden Preisanstieg rechnen.
Dieser Trend wird jedoch regional unterschiedlich sein, abhängig von den lokalen Wirtschaftsbedingungen, der Verfügbarkeit von Wohnraum und politischen Maßnahmen. In bestimmten Segmenten des Wohnimmobilienmarktes, wie Luxusimmobilien oder spezialisierten Wohnformen, werden abweichende Entwicklungen erwartet.
Gewerbeimmobilienmarkt
Die Lage bei Gewerbeimmobilien gestaltet sich weitaus komplexer. Bereits 2023 mussten einige Bauträger und Projektentwickler wegen der veränderten Rahmenbedingungen Insolvenz anmelden. Die Zukunft vieler gewerblicher Immobilienbesitzer- und Verwalter sieht nicht rosig aus. Ob sich dieser Zustand bis 2030 deutlich verbessern wird bleibt abzuwarten.
Trotzdem haben bestimmte Arten von Gewerbeimmobilien, wie Logistikzentren oder speziell genutzte Büroflächen, die aufgrund der steigenden Nachfrage nach E-Commerce und flexiblen Arbeitsmodellen werden eine Wertsteigerung erfahren.
Andere Bereiche, wie z.B. der Einzelhandel in Innenstädten werden aufgrund veränderter Verbrauchergewohnheiten und des wachsenden Online-Handels unter Druck geraten. Weitere Faktoren, wie die Entwicklung der Arbeitswelt, technologische Innovationen und die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz den Markt für Gewerbeimmobilien künftig beeinflussen.
Weitere Differenzierung innerhalb der Immobilienarten
Sowohl im Wohn- als auch im Gewerbeimmobiliensektor ist bis 2030 mit einer weiteren Ausdifferenzierung zu rechnen. Beispielsweise werden sich im Wohnsektor neue Wohnformen, wie Co-Living-Spaces oder seniorengerechte Wohnungen anders entwickeln, als traditioneller Wohnraum. Im Gewerbesektor werden sich neue Trends wie Mixed-Use-Immobilien, die verschiedene Nutzungsmöglichkeiten kombinieren, von klassischen Gewerbeimmobilien abheben.
Insgesamt ist der Immobilienmarkt bis 2030 von einer vielschichtigen, differenzierten Entwicklung geprägt, die eine genaue Beobachtung und Anpassungsfähigkeit seitens der Investoren, Entwickler und Nutzer erfordert. Entscheidend wird dabei sein, die spezifischen Trends und Bedürfnisse innerhalb der jeweiligen Marktsegmente zu erkennen und darauf angemessen zu reagieren.
Bis 2030 fehlen bei Gewerbeimmobilien 28 Milliarden € Fremdkapital
Eine Analyse des deutschen Marktes für Gewerbeimmobilien zeigt bis 2030 eine drohende Fremdkapitallücke von 28 Milliarden Euro. Besonders betroffen sind das Bürosegment mit 17% sowie Highstreet-Retail-Investments mit 29% Kapitallücke. Diese Lücke wird künftig den Transaktionsmarkt beeinträchtigen, da Eigenkapital, welches sonst für neue Investitionen genutzt werden könnte, für Refinanzierungen benötigt wird.
Es ist ab 2025 zu erwarten, dass das jährliche Transaktionsvolumen um 5-15% sinken wird. Etwa 19 Milliarden Euro der Finanzierungslücke werden bereits bis 2026 spürbar sein.
Von 2018 bis 2021 wurden viele Transaktionen wegen niedriger Zinsen mit hohem Fremdkapitalanteil finanziert, um Gesamterträge zu steigern. Ein Großteil dieser Finanzierungen wird bald auslaufen und muss in einem veränderten Marktumfeld zu schlechteren Bedingungen refinanziert werden, was die große Fremdkapitallücke erklärt.
Mit einem besonders hohen Anteil an Transaktionsvolumen sind Bürofinanzierungen besonders betroffen, da sie den größten Teil der Lücke ausmachen. Durch die gestiegenen Zinsen mussten Immobilienentwickler 2022/23 entsprechende Wertkorrekturen der Bilanzen vornehmen, was zu erheblichen Kapitallücken führte. Dies wird auch das Asset Management beeinträchtigen, wenn Kapital, welches ursprünglich für CapEx-Maßnahmen vorgesehen war, jetzt für Refinanzierungen eingesetzt werden muss.
Im Gegensatz dazu steht das Highstreet Retail-Segment, welches bereits unter Druck ist, mit einer Lücke von rund 4 Milliarden Euro. Hier sind die Risiken für Notverkäufe höher. Andere Sektoren wie Logistik, Hotel und Fach- sowie Supermärkte zeigen noch moderate Lücken und werden den Markt nicht wesentlich beeinflussen.
Die aufkommende Refinanzierungslücke stellt trotzdem keine marktweite Bedrohung dar, aber sie ist ein wichtiger Faktor, der in zukünftigen An- und Verkaufsentscheidungen berücksichtigt werden muss. Für eigenkapitalstarke Investoren eröffnet diese Situation neue Chancen.
Trends bei der nachhaltigen Immobilienwirtschaft 2026 – 2030
Die letzten zwei Jahre haben deutlich gemacht, dass Betongold nicht immer zwingend wertstabil bleibt. Besonders bei Gewerbeimmobilien kam es in den vergangenen zwei Jahren zu zahlreichen Verlusten für Eigentümer und Anleger. Umso mehr müssen sich Immobilienentwickler und Eigentümer den neuen Trends der Immobilienwirtschaft stellen und diese nachhaltig verfolgen, um langfristig wirtschaftlichen Erfolg zu haben.
Mixed-Use-Immobilien als Zukunftsmodell
Der Trend geht zunehmend zu Immobilien, die verschiedene Nutzungsmöglichkeiten unter einem Dach vereinen können. Diese Mixed-Use-Immobilien, die Wohnraum, Büros, Einzelhandel und Freizeitmöglichkeiten miteinander kombinieren, bieten nicht nur die Antwort auf die veränderten Anforderungen im Zuge der Coronakrise, sondern tragen auch zu einer lebendigeren urbanen Umgebung bei. Mixed-Use-Immobilien bieten Stabilität und Vielfalt. Durch eine vielseitige Nutzung sind diese Immobilien gegen Schwankungen in einzelnen Branchen resistenter.
Revitalisierung statt Neubau
In Anbetracht des hohen CO2-Ausstoßes und Ressourcenverbrauchs im Bausektor gewinnt die Revitalisierung alter Gebäude an Bedeutung. Diese Strategie hilft nicht nur, den CO2-Fußabdruck zu reduzieren, sondern ermöglicht langfristig erhebliche Kosteneinsparungen. Die Renovierung und Modernisierung bestehender Strukturen wird als Schlüssel zur Erreichung der Klimaziele gesehen. Zudem bietet sie auf lange Sicht wirtschaftliche Vorteile.
Digitalisierung als Treiber des Wandels
Die Immobilienwirtschaft erfährt durch die Digitalisierung eine grundlegende Veränderung. Sie reicht von der Automatisierung interner Prozesse bis hin zur Einführung intelligenter Gebäudetechnologien. Die Digitalisierung beeinflusst nicht nur die Art und Weise, wie Gebäude verwaltet und genutzt werden, sondern auch, wie sie geplant und gebaut werden. Die Integration von Smart Parking und Energie-Management-Systemen sind nur bespielhaft für die fortschreitende Digitalisierung der Branche.
Ökologische und ökonomische Synergien im Energieverbrauch
Die Reduzierung des Energieverbrauchs bei Gewerbeimmobilien ist ein zentraler Faktor für Nachhaltigkeit. Die Kombination aus hochwertiger Gebäudedämmung, dem Einsatz erneuerbarer Energien und intelligenter Gebäudetechnik können bei Energieeffizienz und Kosteneinsparungen Hand in Hand gehen. Projekte wie das Centro Tesoro in München zeigen, wie innovative Energiekonzepte umgesetzt werden können. Mit einer einzigartigen Aufdach-Solaranlage mit einer Leistung von 430 Kilowatt bietet das Centro Tesoro den Mietern um 10% günstigeren Strom an (im Vergleich zu eingekauftem Strom).
Mobilitätskonzepte als integraler Bestandteil der Planung
Moderne Immobilienprojekte beinhalten zunehmend integrierte Mobilitätskonzepte. Dazu gehören nicht nur E-Ladestationen für Bikes und PKWs, sondern auch Annehmlichkeiten wie Duschen für Fahrradfahrer in Bürogebäuden. Diese Konzepte tragen zur Attraktivität der Immobilien bei und spiegeln den wachsenden Trend zur nachhaltigen Mobilität wider. In der Zukunft wird es keine Wohnanlage mehr geben, wo man sein E-Bike bzw. das Elektroauto nicht vor der Haustür laden kann.
Gesundheit und Wohlbefinden im Fokus
Der Trend hin zu einer gesunden Arbeits- und Lebensumgebung in Gewerbeimmobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung. Dazu zählen Angebote für gesunde Ernährung, Fitnessmöglichkeiten und die Gestaltung von Arbeitsplätzen, die zu mehr Bewegung anregen. Diese Aspekte tragen nicht nur zum Wohlbefinden der Menschen bei, sondern erhöhen auch die Attraktivität der Immobilien für potenzielle Mieter.
Insgesamt zeigen diese Trends eine klare Entwicklung hin zu einer zukunftsorientierten, nachhaltigen und technologisch fortschrittlichen Immobilienwirtschaft, die sowohl ökologische als auch ökonomische Vorteile bietet und die Bedürfnisse der Menschen in den Mittelpunkt stellt.
Gewerbeimmobilien 2030 – was kommt auf Handel und Industrie zu?
Die Herausforderungen und Veränderungen, die auf Gewerbeimmobilien im Kontext mit der Wärmewende und der steigenden Anforderungen an Energieeffizienz zukommen, sind sehr umfangreich und komplex. Angesichts der nationalen und europäischen Vorgaben zur Energieeffizienz und CO2-Reduzierung werden Eigentümer und Betreiber von Gewerbeimmobilien, wie Industrie- und Handelsgebäuden, vor große Herausforderungen gestellt.
Energetische Sanierung und Neubau von Gewerbeimmobilien
Einer der wichtigsten Aspekte ist die energetische Sanierung bestehender Gewerbegebäude bis 2030. Zum Beispiel erhält das Bundeskanzleramt in Berlin ein neues, energieeffizientes Dach mit 3900 qm Schaumglasdämmung. Diese populistische Baumaßnahme soll die Bedeutung von energetischen Sanierungsmaßnahmen unterstreichen.
Diese Sanierungen werden künftig nicht nur bei Wohngebäuden entscheidend sein, sondern auch im Gewerbebau. Sie sollen den gestiegenen energetischen Anforderungen gerecht werden und lang- und mittelfristig die Betriebskosten senken.
Einführung von Effizienzklassen für Gewerbeimmobilien
Ein weiterer zentraler Aspekt ist die geplante Einführung von Effizienzklassen für Gewerbeimmobilien in der Europäischen Union. Die Klassifizierung soll dazu beitragen, den Energieverbrauch transparenter zu machen und Immobilieneigentümer dazu anzuregen, ihre Gebäude energieeffizienter zu gestalten. Ziel ist es, dass alle Gebäude bis 2033 mindestens eine mittlere Effizienzklasse erreichen.
Neubauten und CO2-Emissionen
Es gibt ernsthafte Bestrebungen, alle Neubauten ab 2028 als Null-Emissionsgebäude zu errichten. Zusätzlich werden alle Neubauten mit Solaranlagen ausgestattet, sofern es technisch machbar und wirtschaftlich vertretbar ist. Ein Beispiel dafür ist die XXL-Logistikanlage „C3 Bremen“. Das Logistikzentrum ist auf der 80.000 qm großen Dachfläche mit einer Solaranlage ausgestattet und kann sich so (bis auf wenige Lastspitzen) selbst mit Strom versorgen.
Internationale Vorbilder und Regelungen
Länder wie die Niederlande sind in dieser Hinsicht bereits weiter fortgeschritten. Dort werden verschiedene Gewerbenutzungen unterschiedlich behandelt und es gibt ein System zur Überwachung der Energieeffizienz von Gebäuden. So zum Beispiel mussten in den Niederlanden Bürogebäude bis 2023 die Energieklasse C erreichen, um weiterhin betrieben werden zu können. Dieses Beispiel zeigt, dass ähnliche Regelungen auch in allen anderen EU-Ländern eingeführt werden müssen.
Finanzielle und technische Herausforderungen
Die Gewerbeimmobilienbranche steht vor der Herausforderung, einerseits den energetischen Anforderungen gerecht zu werden, andererseits wirtschaftlich vertretbare Lösungen zu finden. Für Eigentümer ist es schwierig die Balance zwischen technischer Machbarkeit von Sanierungsmaßnahmen und der finanziellen Umsetzbarkeit zu finden. Es bleibt eine Herausforderung die ökologischen Ziele mit ökonomischer Realität zu vereinbaren.
Markttrends und Investitionsverhalten
Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz spiegelt sich auch in den künftigen Investitionstrends wider. Es gibt auf dem Markt ein gesteigertes Interesse an „grünen“ Immobilien und nachhaltigen Investitionen. Die EU-Taxonomie-Verordnung legt fest unter welchen Bedingungen wirtschaftliche Tätigkeiten (wie Geldanlagen oder Immobilieninvestments) als nachhaltig eingestuft werden dürfen. Das Ziel dieser Verordnung ist es Anreize zu schaffen, die Unternehmen zu mehr Investitionen in grüne Technologien bewegen.
Prognose zur Bevölkerungsentwicklung bis 2060
Die aktuelle Bevölkerung von rund 84 Millionen könnte je nach Szenario bis 2060 auf etwa 74 bis 83 Millionen sinken. Die genaue Zahl hängt stark von den Annahmen über die Geburtenrate und Nettozuwanderung ab.
Immobilienpreise – Prognose bis 2050
Die Immobilienpreise in Deutschland haben in den letzten Jahren einen rasanten Anstieg erlebt. Dieser Trend wird sich voraussichtlich bis 2060 fortsetzen, insbesondere in städtischen Gebieten. Getrieben wird diese Entwicklung durch wirtschaftliches Wachstum, niedrige Zinsen und eine starke Nachfrage. Die genaue Preisentwicklung hängt jedoch von globalen und lokalen wirtschaftlichen Bedingungen, Zinsentwicklungen, Baukosten und politischen Entscheidungen ab.
Der demografische Wandel durch eine alternde Bevölkerung und sinkende Geburtenraten wird den Immobilienmarkt erheblich beeinflussen. Eine erhöhte Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen und Pflegeheimen ist zu erwarten, während in einigen ländlichen Regionen die sinkende Bevölkerungszahl zu einem Nachfragerückgang führen könnte.
Gleichzeitig wird der Trend zu kleineren Haushalten trotz sinkender Bevölkerungszahlen die Nachfrage nach kleineren Wohnungen und Micro-Apartments, besonders in Großstädten und Ballungszentren, steigen. Die zunehmende Verbreitung von Homeoffice und flexiblen Arbeitsmodellen wird Immobilientypen hervorbringen, die sowohl Wohn- als auch Arbeitsfunktionen unterstützen.
Während die Urbanisierung weiterhin voranschreitet, gewinnen auch Vororte und ländliche Gebiete an Attraktivität, angetrieben durch die Suche nach mehr Raum, einer natürlicheren Umgebung und bezahlbaren Wohnungen. Technologische Entwicklungen wie der Einsatz von 3D-Druck, nachhaltigen Baustoffen und Smart-Home-Technologien werden auch die Immobilienwirtschaft langfristig verändern.
Der Klimawandel und ein wachsendes Bewusstsein für Nachhaltigkeit beeinflussen zunehmend die Entwicklung und Sanierung von Immobilien. Energieeffizienz, umweltfreundliche Materialien und grüne Räume werden künftig wichtige Faktoren der Immobilienbranche sein. Ein nicht kalkulierbares Risiko ist die politische und wirtschaftliche Stabilität Deutschlands. Sie ist entscheidend für künftige Investitionen in den Immobilienmarkt. Politische Entscheidungen haben einen erheblichen Einfluss auf den Markt (Förderungern, Steuern, Mietrecht und Bauvorschriften). Wie sich die politische Lage nach der Wahl 2025 verändert bleibt abzuwarten.
Einflüsse auf die Immobilienpreise 2026 – 2030
Die Immobilienpreise unterliegen immer komplexen und vielschichtigen Einflüssen, die sich aber für die kommenden Jahre schwer prognostizieren lassen. Konjunkturelle und politische Gegebenheiten sind besonders in Deutschland wenig vorhersehbar.
Einkommensentwicklung
Die Immobilienpreise sind eng mit der Entwicklung der Einkommen verknüpft. Steigende Einkommen ermöglichen es den Käufern, in höherwertige Immobilien zu investieren, was zu einem Anstieg der Preise führt. Im Umkehrschluss können sinkende Einkommen zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen, da die Kaufkraft abnimmt.
Dass die Einkommen in den kommenden Jahren bis 2030 steigen, das ist klar. Unklar ist aber in diesem Zusammenhang, ob die Inflation und die Steuerlast zu einem wirklichen Anstieg der Einkommen (der Mittelschicht) führen wird. Rechnet man bis 2030 mit etwa 7 Millionen weniger Fachkräften (Babyboomer gehen in den Ruhestand), dann werden wir einen Mindestlohn von etwa 20,00 Euro haben. Das bedeutet, dass Fachkräfte mit rund 30,00 € – 35,00 € entlohnt werden müssen. Das wiederum bedeutet, dass sich mehr Menschen Wohneigentum leisten können.
Zinsentwicklung
Zinsen spielen immer eine entscheidende Rolle auf dem Immobilienmarkt. Niedrigere Zinsen erleichtern die Kreditaufnahme und fördern den Erwerb von Immobilien, was zu steigenden Preisen führt. Steigende Zinsen dämpfen die Nachfrage und tragen somit zu einem Preisrückgang bei.
Die derzeit bestehende Hochzinsphase wird nach Ansicht von Experten bis 2030 vorbei sein, was die allgemeine Kreditaufnahme steigern wird. Rechnet man damit, dass mehr Menschen in Deutschland zunehmend älter werden ergibt sich theoretisch freier Wohnraum, da die Alten ihre Häuser verkaufen, um sich in kleineren und komfortablen Seniorenheimen niederzulassen. Dies könnte zu einem größeren Angebot auf dem Immobilienmarkt führen.
Immobilien als Anlageform
In unsicheren wirtschaftlichen Zeiten werden Immobilien als sichere Anlageform betrachtet, die Nachfrage und damit auch die Preise steigen. Dies zieht sowohl inländische als auch internationale Investoren an. Wird sich die wirtschaftliche Situation bis 2030 stabilisieren (wovon man ausgehen kann), dann verliert das Betongold wieder an Atraktivität für Anleger. Andere Anlageformen mit besseren Renditen werden dann von Investoren bevorzugt.
Bevölkerungsentwicklung und Urbanisierung
Die zunehmende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten führen zu einer größeren Nachfrage nach Wohnraum in Städten. Dies führt zu einer Preiserhöhung, insbesondere in Metropolregionen, während gleichzeitig auch die Preise im Speckgürtel der urbanen Zentren steigen. Dieser Trend wird sich (mit Tendenz nach oben) in den kommenden Jahren weiter fortsetzen. Da die Nachfrage nach Wohneigentum bei „normalen“ Zinsen in den nächsten Jahren weiter steigen wird, kann man davon ausgehen, dass auch der ländliche Raum zunehmend an Attraktivität für Käufer gewinnt.
Neubau und Baukosten
Die Bautätigkeit und die damit verbundenen (steigenden) Kosten sind weitere wichtige Faktoren. Hohe Zinsen, begrenzte Fördermittel, strenge Energievorschriften, Mangel an Handwerkern und steigende Baukosten hemmen die Neubautätigkeit. Ein geringeres Angebot bei steigender Nachfrage führt zu höheren Preisen auf dem Immobilienmarkt. Dieser Trend wird sich bis 2030 auf einem, für Bauherren erträglichem Nivau, relativieren. Experten gehen davon aus, dass die Zinsen auf ein niedrigeres Niveau sinken werden. Fördermittel werden nur noch eingeschränkt zur Verfügung stehen.
Was bedeutet das Highstreet Retail-Segment?
Das Highstreet Retail-Segment umfasst Einzelhandelsgeschäfte in erstklassigen Innenstadtlagen mit hoher Passantenfrequenz und exklusiven Marken. Diese Flächen sind aufgrund ihrer zentralen Lage und starken Kundennachfrage begehrt, aber auch teuer in der Miete.
Unser Fazit
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland bis 2030 ist von einer Reihe unsicherer Faktoren geprägt. 2024/ 2025 wird ein signifikanter Preisrückgang im Immobilienmarkt zu beobachten sein, der durch hohe Zinsen und eine zunehmende Unsicherheit unter den Käufern bedingt ist. Selbst hochpreisige Segmente, wie Luxusimmobilien werden von dieser Entwicklung betroffen sein, was auf eine Marktübersättigung durch frühere Preisüberhitzungen zurückzuführen ist.
Trotz des Rückgangs der Kaufpreise für Immobilien steigen die Mieten bis 2030, vor allem bei Neuverträgen, weiter stetig an. Dies ist auf einen stockenden Wohnungsbau und anhaltendes Bevölkerungswachstum zurückzuführen, was insbesondere in städtischen Gebieten zu einem Wohnungsmangel führt. Die Hypothekenzinsen, die zwischen 3,5 und 4,5 Prozent liegen werden, erschweren zusätzlich die Finanzierbarkeit von Immobilien und werden einen dämpfenden Effekt auf die Nachfrage haben.
Dies gilt allerdings nicht für alle Immobilienarten gleichermaßen. Wohnimmobilien werden sich für Eigentümer und Investoren bis 2030 positiv entwickeln, Gewerbeimmobilien hingegen bergen große Verlustrisiken. Durch erforderliche große Investitionen in energetische Sanierungen bleibt die Zukunft der Gewerbeimmobilien bis 2030 eher ungewiss (mit negativen Vorzeichen).
Trotz der derzeitigen Abschwächung wird bis 2030 eine steigende Tendenz bei den Immobilienpreisen erwartet. Diese Prognose basiert auf der Annahme, dass die Bevölkerung in Deutschland bis zu 2030 auf rund 85 Millionen Menschen anwächst. Diese steigende Nachfrage, besonders in urbanen Zentren, wird die Kauf- und Mietpreise weiter anfeuern. Besonders in Großstädten ist mit einer Preissteigerung von bis zu 60 Prozent zu rechnen. Die Nachfrage nach Immobilien im ländlichen Raum wird zunehmen. Auch dünn besiedelte Bundesländer, wie Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt können bis 2030 von der steigenden Nachfrage nach EIgentum profitieren.
Dies gilt allerdings nicht für alle Immobilienarten gleichermaßen. Wohnimmobilien werden sich für Eigentümer und Investoren bis 2030 positiv entwickeln, Gewerbeimmobilien hingegen bergen große Verlustrisiken. Durch erforderliche große Investitionen in energetische Sanierungen bleibt die Zukunft der Gewerbeimmobilien bis 2030 eher ungewiss (mit negativen Vorzeichen).
Allerdings muss bei dieser Betrachtung auch der Einfluss der Inflation berücksichtigt werden, da er zu einem Kaufkraftverlust führt. Weitere Faktoren, wie demografische Veränderungen, die Veränderung der Haushaltsstrukturen, technologische Entwicklungen sowie der Klimawandel spielen dabei eine Rolle. Diese Faktoren beeinflussen zum einen die Nachfrage, zum anderen auch das Angebot an Wohnraum.
Insgesamt zeigt sich, dass der deutsche Immobilienmarkt bis 2030 eine Entwicklung durchlaufen wird, der von verschiedenen ökonomischen, politischen, demografischen und technologischen Faktoren beeinflusst wird. Diese Faktoren sind nur bedingt vorhersehbar, sodass die Prognose der Entwicklung des Immobilienmarktes bis 2030 nicht 100% belastbar ist. (HZ)
