German-Property-Group GmbH: Alte Zigarrenfabrik Friesenheim – die Magie von B- und C-Lagen für Anleger

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Wie lukrativ sind B- und C-Lagen für Anleger in Immobilien? Zukunftsforscher sprechen ihnen eine wachsende Bedeutung zu, wenn sie mit A-Lagen verbunden werden.

Von innen und außen: die zu 43 Wohnungen umgebaute “Alte Zigarrenfabrik” im badischen Friesenheim im Schwarzwald mit rund 13.000 Einwohnern zwischen den Kreisstädten Lahr und Offenburg © GPG News Youtube 14. Juni 2019

Das liegt daran, dass der eigentliche Haupttrend an seine Grenzen stößt: fehlende Baugrundstücke und überhöhte Preise.

So erleben zwar in ganz Deutschland Großstädte (A-Lagen) nach wie vor starke Zuwächse, während ländliche Gebiete seit einigen Jahren schrumpfen.

Doch insbesondere durch die hohen Immoblienpreise in städtischen Gebieten gewinnt der ländliche Raum vor allem für ältere Menschen und Familien wieder an Attraktivität.

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. aus der Klingelhöferstraße 5 in Berlin Tiergarten berichtet in seiner aktuellen Zukunftsstudie Wohntrends 2035, dass die Nachfrage für B- und C-Standorte wächst.

Allerdings nur unter einer wichtigen Bedingung: eine gute Verkehrsanbindung an die Stadtzentren.

Mit Hilfe einer starken Infrastruktur und somit schnellen Anbindungen an näher liegende Städte können B- und C-Standorte zudem eine echte Alternative für Wohnungen im Herzen einer Metropolregion darstellen.

Ein Beispiel für eine entsprechende Projektentwicklung ist die Alte Zigarrenfabrik in Friesenheim, einem badischen Weindorf im Schwarzwald mit rund 13.000 Einwohnern zwischen den Kreisstädten Lahr (rund 44.000 Einwohner) und Offenburg (rund 59.000 Einwohner).

Durch das Gemeindegebiet führen die Bundesautobahn 5 (Hattenbach – Weil am Rhein), die Bundesstraße 3 (Buxtehude – Weil am Rhein) und die Rheintalbahn (Mannheim – Basel) der Deutschen Bahn. Durch die Gemeinde fließt die 56 Kilometer lange Schutter, die von Lahr kommend über die Flüsse Kinzig und den Rhein letztlich in die Nordsee mündet.

Die Alte Zirgarrenfabrik wurde von dem niedersächsischen Projektentwickler und Bauträger German Property Group GmbH aus Hannover Langenhagen (In den Kolkwiesen 68), kurz GPG GmbH, denkmalgerecht saniert.

Erst Schule, ab 1895 Zigarrenfabrik, 1914 erweitert und ab 2019 exklusiver, denkmalgeschützter Wohnraum: Die Alte Zigarrenfabrik verkörpert modernes Wohnen in historischem Ambiente, inmitten einer vitalen und wirtschaftlich starken Region, umgeben von Wäldern, Wiesen und Weinbergen. Idylle, Ruhe und Geborgenheit am Rande des Schwarzwalds.

43 Wohnungen sind hier in der Oberweierer Hauptstraße 76 zwischen Offenburg und Breisgau mit Freiburg (rund 230.000 Einwohner) entstanden.

Über 10 Millionen Euro wurden in den Umbau investiert. Der erste Spatenstich wurde im September 2016 gesetzt.

Zweieinhalb Jahre später, nämlich im Frühjahr 2019 war ein Teil der Wohnungen bezugsfertig.

Markante architektonische Merkmale wurden gemäß dem Datenschutz erhalben. So zum Beispiel die gelbe Fassade und die Fensterfronten.

40 der 43 Wohnungen sind verkauft. Drei Wohnungen sind also noch zu haben. Verkauft werden sie durch die Wirtschaftsbüro Kiefer GmbH mit Sitz in der Friedrich-List-Strasse 9 in Engen-Welschingen im Landkreis Konstanz (Baden-Württemberg).

Nachgefragt wurden die Wohnungen in erster Linie von Selbstnutzern, die über den Kauf von Steuervorteilen nach § 10f des Einkommensteuergesetzes EStG profitieren. Für Käufer, die vermieten wollen, gilt die Abschreibung der Modernisierungskosten des Denkmals nach § 7i EStG.

Die Alte Zigarrenfabrik ist in vier Häuser unterteilt. Bislang tragen sie noch schlichte Bezeichnungen wie Haus A, B, C oder D.

Doch das soll sich bis zur endgültigien Fertigstellung noch ändern, hieß es am Tag der Offenen Tür am Samstag, dem 17. November 2018, im Gebäude der ehemaligen Zigarrenfabrik Geiger. Das Interesse war groß: Ins Foyer passten nicht alle Besucher, zahlreiche Interessierte mussten draußen im Hof warten, ehe nach den Ansprachen die Räume besichtigt werden konnten.

Arbeitsplatz der Zigarrenwicklerinnen. Die regelmäßige tägliche Arbeitszeit betrug 12 Stunden. Eine durchschnittliche Arbeiterin schaffte so zwischen 400 bis 800 Zigarren am Tag. Bei Akkordarbeit wurden von flinken Arbeiterinnen auch 1.200 Stück am Tag erzielt © Ausriss aus Museum-Durbach.de

Josef Eisenbeis (81) aus dem Friesenheimer Ortsteil Oberweier, der 1982 den Förderkreis Oberweierer Heimatgeschichte mitbegründet hat, berichtete den Gästen Wissenswertes von der Fabrik, ebenso zur Herstellung von Zigarren inklusive den sozialen Errungenschaften, die damals das Fabrikleben erleichterten.

Denn es gab für die Fabrikarbeiter eine Kindertagesstätte und sogar eine Rot-Kreuz-Versorgung. Eisenbeis plauderte über die Geigers, die Arbeit in der Fabrik und vieles mehr. Und es konnten sogar noch Original-Zigarren von damals bewundert werden. Die eine oder andere durfte auch geraucht werden.

Anschließend konnten bei Rundgängen in die einzelnen Wohneinheiten hineingeschnuppert werden. Haus B, C und D sollte und wurde schon im März 2019 bezogen. Bei Haus A dauert es etwas länger.

Die Zigarrenfabrik Franz Sales Geiger bezog um 1895 das Schulgebäude an der Oberweierer Hauptstraße. 1914 wurde angrenzend das imposante gelbe Hauptgebäude fertiggestellt. Zu besten Zeiten drehten auf dem 5.500 Quadratmeter großen Areal in Friesenheim 1.800 Mitarbeiter die schwarze Zigarre “Schwarzer Geiger” und “Marie Luise”.

Zigarrenschachteln der Marken "Meister Geiger" und "Marie Luise" © Ausriss aus Museum-Durbach.de
Zigarrenschachteln der Marken “Meister Geiger” und “Marie Luise” © Ausriss aus Museum-Durbach.de

Die Nobelmarke “Marie Luise” wurde nach Maria Luise Bachroth benannt.

Sie war ab 2012 Werkleiterin in der Fabrikfiliale in der Gemeinde Durbach, 7 Kilometer vor Offenburg. Die dortige Zigarrenfabrik wurde 1972 geschlossen.

Schwarzer Geiger war dem Schwarzwald und dem Firmenchef Franz Geiger gewidmet. Als weitere Nobelsorte wurde auch die “Meister Geiger” hergestellt.

“Das ganz Dorf lebte vom Tabak”

Historiker Josef Eisenbeis:

Zitat:

Es war einfach die Firma, die Oberweier nach vorne gebracht hat. Das ganze Dorf hat vom Tabak gelebt.

Im Juli 1889 war das Unternehmen von Franz Sales Geiger gegründet worden, 1914 gab es bereits 14 Filialbetriebe.

Ob nun die Samen auf dem Feld per Gießkanne bewässert wurden oder man die Pflanzen auf Schnüre aufzog, um sie trocknen zu können: Lang und mühevoll war der Weg, bis der Tabak in der Fabrik schließlich verarbeitet werden konnte.

Ein Notizbuch aus dem Jahre 1972, in dem ein Angestellter seinen Verdienst aufgeführt hat, gibt Aufschluss über die Steuersituation, die damals anders als heute war:

Verdient hat der Mann brutto 668 Mark – der Nettolohn lag bei 610 Mark.

Auch andere Dokumente eröffnen interessante historische Einblicke. So weist eine Zigarren-Rechnung aus dem Jahr 1941 einen Kriegszuschlag von 50 Prozent auf.

Das Unternehmen war aber nicht nur größter Arbeitgeber, sondern engagierte sich auch sonst im dörflichen Leben. Zum Beispiel wurden 1952 neue Glocken für den Kirchturm spendiert.

Bereits um 1900 waren die Verantwortlichen völlig neue Wege gegangen. Eine Kinderkrippe wurde eingerichtet. Bereits mit sechs Wochen konnten die Geiger-Mitarbeiterinnen dort ihre Kinder abgeben und zwar ganztags. Das Angebot war natürlich nicht ganz uneigennützig, standen die Mütter so doch schnell wieder zur Verfügung.

Eisenbeis:

Zitat:

Der soziale und der wirtschaftliche Aspekt wurden geschickt verknüpft.

1976 kam das Aus für die Firma, ersetzten doch Maschinen die Handarbeit und damit die Menschen.

Eisenbeis:

Zitat:

Im Zuge der Rationalisierung musste man schließlich aufgeben.

Es ist beabsichtigt den Häusern Namen zu geben. Dabei will man Bezeichnungen von Zigarren, die dort einst gefertigt wurden, nehmen. Sicher ist schon mal, dass eines der Häuser so künftig den Namen “Schwarzer Geiger” und ein weiteres den Namen “Marie Luise” tragen wird. Über die weiteren Namen will man sich noch vor Ort erkunden.

Zum 3. Mal hatte der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. eine Zukunftsstudie vorgelegt. Die Vorgängerstudien wurden in den Jahren 2008 und 2013 veröffentlicht und würden laut Angaben des Bundesverbandes bis heute nachgefragt.

Der niedersächsische Projektentwickler und Bauträger German Property Group GmbH, der in den vergangenen 11 Jahren 60 Projekte entwickelte, hat mit den Zukunfsstudien des GdW nur gute Erfahrungen gemacht.

In den GPG News vom 14. Juni 2019 heißt es dazu:

Zitat:

Die GdW-Zukunftsstudie hilft Unternehmen der Immobilienbranche, Trends und Marktanforderungen frühzeitig zu erkennen und in ihr Angebot einfließen zu lassen.

Eben wie in die Alte Zigarrenfabrik mit guter Anbindung zu Metropolen der Kategorie A.

 

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